Calculer la rentabilité d’un investissement locatif : méthode simple

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie prisée pour générer des revenus complémentaires et construire un patrimoine sur le long terme. Mais avant de se lancer, il est essentiel de mesurer précisément la rentabilité du projet. C’est elle qui déterminera la viabilité de l’investissement et sa capacité à atteindre vos objectifs. Dans cet article, nous vous expliquons de manière simple comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif, avec des exemples concrets à l’appui.

1. Comprendre les différents types de rentabilité

Il existe trois grands types de rentabilité à connaître :
– La rentabilité brute : c’est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat du bien (hors frais).
– La rentabilité nette : elle prend en compte les charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété, gestion, entretien…).
– La rentabilité nette-nette : elle inclut également la fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.).

Ces trois indicateurs permettent de comparer plusieurs projets ou scénarios d’investissement selon votre profil.

2. La formule de base de la rentabilité locative brute

La formule la plus simple est la suivante :
👉 Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

Par exemple, si vous achetez un bien à 150 000 € et que vous le louez 700 € par mois, le calcul est :
700 × 12 = 8 400 € de revenus annuels
Rentabilité brute = (8 400 / 150 000) × 100 = **5,6 %**

Ce taux vous donne une première idée de la performance du bien.

3. Affiner le calcul avec les charges et la fiscalité

Pour obtenir une vision plus réaliste, vous devez déduire les charges non récupérables et les impôts.
Par exemple, si vous avez 1 200 € de charges, 900 € de taxe foncière, et que vous êtes imposé à 30 %, le revenu net sera bien inférieur.
Ce calcul vous permet d’évaluer la rentabilité réelle de votre projet locatif, en fonction de votre tranche d’imposition et de votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP…).

4. Utiliser un simulateur ou se faire accompagner

Il existe de nombreux simulateurs en ligne pour calculer la rentabilité de votre investissement, mais ils restent souvent génériques. Chez Leka Patrimoine, nous vous aidons à réaliser une étude personnalisée intégrant :
– Les frais de notaire
– Le financement (taux d’emprunt, durée)
– Les projections de loyers, de vacance locative
– Votre fiscalité personnelle

Cela vous permet de prendre une décision éclairée, en maîtrisant vos flux financiers sur le long terme.

5. Exemple concret : un investissement à Lille

Un investisseur achète un T2 à Lille pour 160 000 € (frais inclus) et le loue 730 € par mois. Il a 2 000 € de charges annuelles et une taxe foncière de 950 €.
👉 Revenus annuels : 730 × 12 = 8 760 €
👉 Charges totales : 2 000 + 950 = 2 950 €
👉 Revenu net : 8 760 – 2 950 = 5 810 €
👉 Rentabilité nette = (5 810 / 160 000) × 100 = **3,63 %**

Cette simulation permet d’estimer précisément si le projet est rentable selon vos critères.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est une étape incontournable pour tout investisseur sérieux. Au-delà des chiffres bruts, c’est l’analyse fine des charges, de la fiscalité et du financement qui permet de valider un bon projet. 📞 Vous souhaitez un accompagnement personnalisé pour sécuriser votre investissement ? Contactez les experts de Leka Patrimoine pour une étude sur mesure.